Esas :2011/18-176
Karar:2011/318
Tarih:18.05.2011
YARGITAY İLAMI
Taraflar arasındaki “eski hale getirme ve tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 15.09.2008 gün ve 2007/2263 E.,2008/2113 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 17.03.2009 gün ve 435-2765 sayılı ilamı ile;
( … Davada, tapuda mesken olarak gösterilen 1 nolu bağımsız bölümün akupunktur ve mezoterapi tedavisi üzerine muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığı bunun Yasaya ve yönetim planına aykırı olduğu ileri sürülerek dava konusu bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesi, olmadığı takdirde kiracı davalının buradan tahliyesi istenilmiştir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgeler incelendiğinde, dava konusu edilen 1 nolu bağımsız bölümün tapuda mesken olarak davalı Y. Ş. adına kayıtlı bulunduğu ve diğer davalı H. S.’a kiraya verildiği ve onun tarafından muayenehane olarak kullanıldığı ana taşınmazın tapu kaydında ana yapının “giriş katları ticari kullanıma ayrılacaktır” şerhinin de bu dava açılmadan önce 14.06.2007 gün 8605 yevmiye sayısı ile kaldırıldığı, bağımsız bölümün malikince davalı H. S.’a doktor muayenehanesi olarak kiralandığı tarihteki yönetim planında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde doktor muayenehanesi açılmasını yasaklayan ya da tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir kararın varlığını arayan açık bir hüküm yok iken dava açıldıktan sonra yönetim planının 9/c maddesi değiştirilerek tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat malikleri kurulunca oybirliği ile karar verilmedikçe muayenehane yerlerinin açılamayacağı hükme bağlandığı, bu değişikliğin 08.04.2008 gün ve 7383 yevmiye sayısı ile tapu kütüğüne de işlendiği anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler tüm kat malikleriyle onların ardıllarını bağlar. Mahkemece anılan Yasa hükmünün ve yönetim planı değişikliğinin görülmekte olan ve henüz kesin karara bağlanmamış bulunan eldeki bu davaya uygulanması gerektiği gözetilerek davanın kabulüne hükmedilmesi gerekirken, yerinde bulunmayan yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir… ),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Davacı vekili, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığını bunun yasaya ve yönetim planına aykırı olduğunu ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi, olmadığı takdirde de kiracı davalının tahliyesini istemiştir.
Davalı kiracı vekili, bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanıldığını, yasaya aykırı, yasaklı iş yapılmadığını, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24.maddesi ve 16.5.1991 tarihli yönetim planının 9/c maddesinde taşınmazın muayenehane olarak kullanımını yasaklayan bir hüküm bulunmadığını, 4 yıldır taşınmazı aynı şekilde kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı kat maliki vekili, taşınmazı 15 yıldır tapu kaydına güvenerek ticarethane olarak kiraya verdiğini bu süre zarfında itiraz edilmediğini, tapu kaydında giriş katlarının ticari kullanıma ayrılacağı şerhinin bulunduğunu, davacının tüzel kişiliği bulunmadığı için dava açma ehliyetinin olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
Yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar; Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçe ile bozulmuştur.
Yerel mahkeme, kiralama tarihindeki yönetim planı ve tapu kaydında bulunan şerhin kiralanan yerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına imkan verdiği, yönetim planı 9/c maddesindeki “muayenehane açılmasının kat maliklerinin oybirliği ile vereceği karara bağlanması” değişikliğinin davanın açıldığı tarihten sonra tapu siciline işlendiği, yönetim planı değişikliği öncesi imzalanan kira sözleşmesi ile oturan kiracının Türk Medeni Kanunu’nun 2.maddesi uyarınca haklarının korunması gerektiği” gerekçesi ile önceki kararında direnerek, davanın reddine karar vermiş; hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralama tarihindeki yönetim planında tapuda mesken olarak kayıtlı taşınmazın başka amaçla kiralanmasını yasaklayan bir hüküm bulunup bulunmadığı; kiralama tarihinden sonra ve eldeki dava görülmekteyken yönetim planında yapılan değişikliğin, taşınmazı işyeri olarak kiralayıp kullanan kiracının hukuki durumunu etkileyip etkilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesinde “Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” Hükmü yer almaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; “Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” denildikten sonra, ikinci fıkrasında; “Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” hükmü öngörülmüştür.
Yine aynı maddenin 3. fıkrasında “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.” ; 4.fıkrasında “Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.”; 5. fıkrasında da “Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Görüldüğü üzere; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup; ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması gerekmektedir.
Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda yönetim planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle yönetim planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.
Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hâkimin ilk başvuracağı belge yönetim planı olup; ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, başvurulmalıdır.
Somut olayda ise; davaya konu taşınmaz tapuda mesken olarak kayıtlı olup; davalılardan kiracı tarafından, diğer davalı ile arasındaki 15.11.2003 tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak doktor muayenehanesi olarak kullanılmaktadır.
Kural olarak; yönetim planında yasaklayan bir hükmün bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu ana taşınmaza ilişkin 16.5.1991 tarihli yönetim planının 2. maddesinin gerek değiştirilmeden önceki “Daireleri sadece mesken olarak kullanılır” şeklindeki hükmü, gerekse 08.03.2008 tarihli değişiklikten sonraki “… ana gayrimenkulün tüm daireleri konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça daireleri konuttan başka bir amaçla kullanamayacakları gibi kiraya da veremezler” hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.
O halde Hukuk Genel Kurulu’nca da yukarıya alınan ilave gerekçelerle benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının iadesine, 18.05.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.